La Cassazione ribalta la sentenza: chi deve provare l’assenza di vizi nell’immobile?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 8903/2025, pubblicata il 4 aprile 2025) ha stabilito un principio fondamentale in materia di contratti preliminari di compravendita immobiliare: spetta al venditore dimostrare l’assenza di vizi nell’immobile, non all’acquirente provarne l’esistenza.
La decisione, che ha cassato la sentenza della Corte d’Appello di Venezia, chiarisce gli obblighi probatori nelle controversie legate all’inadempimento contrattuale.

I fatti del caso

La vicenda giudiziaria ha origine da un contratto preliminare di compravendita stipulato nel 2003 tra la sig.ra ZG (promissaria acquirente) e il sig. CR (promittente venditore). L’accordo prevedeva la vendita di un locale terraneo con annesso retronegozio a Padova, con caparra confirmatoria di 4.225 euro e termine per la stipula definitiva fissato al 30 maggio 2004.
Tuttavia, la ZG ha sollevato diverse critiche:

1. Degrado dell’immobile: dopo la firma del preliminare, sarebbero comparsi vizi (muffe, crepe, umidità) che rendevano il locale inagibile.
2. Superficie ridotta: il retronegozio risultava più piccolo del pattuito.
3. Inadempienze del venditore: CR non aveva riparato i danni né cancellato i pesi ipotecari sull’immobile, vendendolo poi a terzi nel 2006.

La ZG ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento e la restituzione del doppio della caparra. CR, a sua volta, ha agito in riconvenzionale, accusando l’acquirente di aver rifiutato ingiustificatamente la stipula e chiedendo il risarcimento del danno (la differenza tra il prezzo pattuito e quello realizzato con la vendita successiva).

Le decisioni dei giudici di merito

• Tribunale di Padova (2014): ha rigettato la domanda della ZG, ritenendo che il degrado fosse preesistente al contratto e che il termine per la stipula non fosse essenziale. Ha condannato la ZG a risarcire CR con 11.000 euro.
• Corte d’Appello di Venezia (2019): ha parzialmente accolto l’appello della ZG, annullando il risarcimento ma confermando la responsabilità dell’acquirente.

La svolta della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il quarto motivo del ricorso, fondato su un errore nell’onere della prova:

1. Inversione dell’onere probatorio: la Corte d’Appello aveva chiesto alla ZG di dimostrare l’esistenza dei vizi, ma la Cassazione ha stabilito che spettava al venditore (CR) provare di aver consegnato un immobile conforme all’accordo. Questo principio deriva dagli artt. 1218, 1453, 1460 e 2697 del Codice Civile, nonché dalla giurisprudenza consolidata (es. Cass. SU n. 13533/2011).
2. Presunzione di inadempimento: il creditore (ZG) deve solo allegare l’inadempimento, mentre il debitore (CR) deve provare di aver adempiuto. La Corte d’Appello aveva invece ritenuto insufficienti le prove della ZG, senza considerare che la mancata dimostrazione dell’assenza di vizi da parte di CR era decisiva.

• La Cassazione ha inoltre criticato la sentenza per:
• Illogicità: la Corte d’Appello aveva escluso mutamenti nell’immobile, salvo poi riconoscerne il degrado per giustificare il minor prezzo di vendita a terzi.
• Omesso esame di prove: non aveva valutato adeguatamente le testimonianze sui danni causati dalle nevicate del 2004.

Le implicazioni pratiche

Venditori sotto pressione: dovranno documentare lo stato dell’immobile prima della stipula e conservare prove (foto, perizie) per evitare contestazioni.
Acquirenti più tutelati: in caso di vizi latenti, non saranno costretti a provarne l’origine, ma potranno invocare l’inadempimento del venditore.
Clausole essenziali: la Cassazione ha ribadito che la natura di un termine (es. perentorio o meno) va valutata caso per caso, ma la mancata diffida non esclude automaticamente l’inadempimento.

Conclusione

La sentenza ribadisce l’equilibrio tra le parti nei contratti immobiliari: il venditore, come parte professionalmente più forte, deve garantire la conformità del bene e assumersi l’onere probatorio in caso di contestazioni. Per evitare rischi, è sempre consigliabile:

• Per i venditori: redigere dettagliate relazioni sullo stato dell’immobile.
• Per gli acquirenti: richiedere clausole specifiche su eventuali vizi e termini essenziali.

La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello di Venezia, che dovrà riesaminarla alla luce di questi principi. Intanto, la decisione offre una chiara guida per future controversie, rafforzando la tutela degli acquirenti in un mercato immobiliare spesso asimmetrico.