Costituzione di servitù in condominio. Maggioranze e conflitto di interessi
La recente sentenza del Tribunale di Napoli Nord offre interessanti spunti di riflessione in materia di delibere condominiali e servitù di canna fumaria, toccando diversi aspetti cruciali che meritano un’analisi approfondita.
Il caso in esame riguarda l’impugnazione di una delibera condominiale del 27 maggio 2022, attraverso la quale era stata costituita una servitù di canna fumaria senza il necessario consenso unanime dei comproprietari.
La questione centrale ruota attorno alla legittimità di tale delibera, con particolare riferimento alle maggioranze necessarie e al conflitto di interessi emerso nella votazione.
Un primo aspetto significativo della decisione riguarda la violazione delle norme sulle maggioranze richieste per l’adozione della delibera.
Il Tribunale ha correttamente rilevato come, trattandosi di una decisione che incide sui diritti reali dei condomini attraverso la costituzione di una servitù sulla proprietà comune, fosse necessario il consenso unanime di tutti i comproprietari.
Tale principio si fonda sulla necessità di tutelare i diritti individuali dei singoli condomini quando si tratta di modifiche sostanziali che alterano la destinazione dei beni comuni.
Particolarmente interessante è l’analisi del conflitto di interessi emerso nella votazione.
Il Tribunale ha evidenziato come la sig.ra P1, destinataria dell’azione giudiziaria volta a ottenere la rimozione della canna fumaria, si trovasse in una posizione di conflitto tale da minare l’imparzialità della decisione.
Questo aspetto è stato correttamente inquadrato nella disciplina prevista dall’art. 2373 c.c., che regola il conflitto di interessi nelle deliberazioni assembleari.
La sentenza affronta poi un aspetto tecnico-giuridico di particolare rilevanza: l’installazione della canna fumaria sul terrazzo di copertura di proprietà comune. Il Tribunale ha sottolineato come tale intervento, alterando la naturale destinazione del bene comune, richiedesse necessariamente il consenso unanime dei comproprietari.
Questa conclusione si basa sul principio secondo cui le modifiche sostanziali alla proprietà comune che comportano un’alterazione della sua destinazione non possono essere decise a maggioranza.
Un ulteriore elemento di interesse riguarda l’applicabilità dell’art. 1108 comma terzo del codice civile al condominio degli edifici, attraverso il rinvio contenuto nell’art. 1139.
Il Tribunale ha correttamente evidenziato come la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell’edificio richieda il consenso unanime di tutti i condomini, principio che nel caso specifico non era stato rispettato.
La decisione del Tribunale di annullare la delibera e condannare il convenuto al pagamento delle spese appare quindi pienamente condivisibile.
Il giudice ha infatti correttamente bilanciato i diversi interessi in gioco, tutelando il diritto dei singoli condomini a non vedere pregiudicati i propri diritti sulla proprietà comune attraverso decisioni assunte senza le necessarie maggioranze qualificate.
La sentenza si inserisce nel solco di un orientamento consolidato che richiede particolare attenzione nelle decisioni condominiali che incidono sui diritti reali dei partecipanti. Il principio dell’unanimità per le modifiche sostanziali alla proprietà comune rappresenta infatti una garanzia fondamentale per la tutela dei diritti individuali dei condomini.
In conclusione, la decisione del Tribunale di Napoli Nord appare corretta sia nel merito che nel metodo. Il giudice ha infatti accuratamente analizzato tutti gli aspetti rilevanti della controversia, dalla questione delle maggioranze necessarie al conflitto di interessi, fino all’impatto dell’intervento sulla proprietà comune, giungendo a una decisione che tutela adeguatamente i diritti di tutti i partecipanti al condominio.