I requisiti per le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa

Agevolazioni fiscali previste nel nostro ordinamento per l’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale da parte di un privato.

L’Agenzia delle Entrate nel 2015 ha stimato che circa l’80% delle famiglie in Italia sono proprietarie della casa in cui vivono. Da ciò si deduce l’importanza di alcune agevolazioni fiscali previste nel nostro ordinamento per l’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale da parte di un privato. L’acquisto può provenire da un privato o da un’impresa in esenzione IVA e in entrambi i casi l’imposta di registro è del 2% sul valore catastale dell’immobile anzichè del 9% in regime ordinario a cui si devono aggiungere € 50,00 per le imposte ipotecarie ed € 50,00 per le imposte catastali. Se l’acquisto avviene invece da un’impresa con vendita soggetta ad IVA, il compratore dovrà versare l’IVA sul prezzo della cessione in misura ridotta al 4% oltre ad un’imposta di registro, un’imposta ipotecaria e un’imposta catastale di € 200,00 ciascuna.

Le condizioni per poter usufruire delle suddette agevolazioni devono essere dichiarate dall’acquirente in sede di acquisto.

Per prima cosa l’acquisto deve essere a titolo oneroso e deve riguardare un immobile non appartenente alle categorie di lusso (sono quindi escluse le categorie catastali A1, A8 e A9).
L’immobile deve poi trovarsi nel medesimo Comune in cui risiede l’acquirente che, diversamente, ha 18 mesi di tempo per trasferire la propria residenza previa dichiarazione di detta intenzione nell’atto di acquisto.

Altro limite dettato dall’Agenzia delle Entrate riguarda il divieto di speculare sull’acquisto. Ciò significa che l’acquirente dell’immobile che abbia giovato dei benefici non può rivendere la casa nei primi cinque anni dall’acquisto.

È da sottolineare che, inizialmente, per usufruire delle agevolazioni “prima casa” era necessario non essere titolari del diritto di proprietà – o altri diritti reali di godimento quali uso, usufrutto, abitazione – su un’altra casa nel medesimo Comune o sul tutto il territorio nazionale se già usufruito delle medesime agevolazioni fiscali. Con l’entrata in vigore delle Legge di Stabilità 2016 si è ampliata la possibilità di usufruire nuovamente delle agevolazioni in esame nel caso di immobile già acquistato con i benefici “prima casa” purchè rivenduto entro un anno dal nuovo acquisto.

La V Sezione Civile della Corte di Cassazione ha pubblicato, il 10.08.2021, l’ordinanza n. 22560, con la quale spiega che, l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nel medesimo Comune di residenza dell’acquirente che, nelle more, cambia destinazione d’uso (come nel caso di specie, da abitazione ad ufficio) non preclude la possibilità per il contribuente di usufruire nuovamente dei benefici fiscali nel caso di acquisto di una casa di abitazione, come recita l’ordinanza “assumendo rilievo solo il parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso” (Cass. N. 25646/2015, Cass. N. 25521/2016).      


In caso di mancato rispetto dei requisiti, decadono tutti le agevolazioni fiscali e l’acquirente dovrà rimborsare lo Stato a meno che l’immobile non venga venduto e ne venga acquistato un altro entro un anno con la funzione di prima casa.

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