La Corte di Cassazione chiarisce che per il preliminare di vendita non è richiesta l’identificazione catastale completa, obbligatoria invece negli atti definitivi di trasferimento.
La Corte di Cassazione, con un’ordinanza del 31 ottobre 2024 (Seconda Sezione Civile), ha stabilito che il preliminare di vendita immobiliare è valido anche in assenza dei dati catastali completi.
Questo perché l’identificazione catastale dettagliata è richiesta solo negli atti traslativi (quelli che trasferiscono la proprietà) e non in quelli obbligatori, come il preliminare.
Il caso concreto:
Nel caso in esame, una venditrice è stata citata in giudizio per non essersi presentata dal notaio per stipulare il contratto definitivo, nonostante avesse firmato un preliminare di vendita.
L’acquirente si è rivolto al tribunale per ottenere una sentenza che sostituisse l’atto di trasferimento, facendo riferimento all’art. 2932 del Codice Civile (che consente il trasferimento coattivo di un bene in caso di inadempienza).
Il Tribunale di primo grado ha ritenuto valido il preliminare di vendita anche senza i dati catastali, disponendo il trasferimento dell’immobile a favore dell’acquirente.
La venditrice ha fatto appello, sostenendo che il preliminare era nullo per indeterminatezza e illiceità dell’oggetto (cioè mancava una descrizione sufficiente del bene), ma la Corte d’Appello ha confermato la sentenza.
Giunta la questione in Cassazione, la venditrice ha argomentato che, ai sensi dell’art. 29 della legge n. 52/1985, nei contratti di trasferimento immobiliare è obbligatorio indicare i dati catastali, allegare le planimetrie depositate e dichiarare la conformità dello stato di fatto ai dati catastali.
La decisione della Cassazione:
I giudici della Cassazione hanno precisato che:
- Identificazione catastale nel preliminare: La presenza di un riferimento catastale minimo nella sentenza di primo grado era sufficiente per confermare la validità del preliminare.
- Nullità per mancata dichiarazione di conformità: È vero che la mancata dichiarazione o il mancato deposito delle planimetrie nei contratti di trasferimento costituisce causa di nullità. Tuttavia, questa nullità deve emergere dagli atti processuali già acquisiti, e non può essere valutata per la prima volta in Cassazione.
- Competenza del giudice di merito: Spetta al giudice di primo o secondo grado valutare se il preliminare contenga le indicazioni sufficienti per identificare il bene. La Cassazione può solo verificare se questa valutazione sia avvenuta correttamente.
Nel caso specifico, poiché il giudice di primo grado aveva accertato che l’immobile era stato sufficientemente identificato, la Cassazione ha rigettato il ricorso della venditrice, confermando la validità del preliminare.
Conclusione:
Questo caso ribadisce che, mentre per il trasferimento definitivo di proprietà è necessario rispettare tutti i requisiti formali, per il preliminare di vendita è sufficiente che il bene sia identificabile, anche senza tutti i dettagli catastali completi.
