Mancata conformità catastale dell’immobile oggetto di domanda di esecuzione in forma specifica: ostacolo insormontabile alla pronuncia

Mancata conformità catastale dell’immobile oggetto di domanda di esecuzione in forma specifica: ostacolo insormontabile alla pronuncia.

L’azione ex art. 2932 del codice civile rappresenta uno strumento fondamentale nel nostro ordinamento per ottenere l’esecuzione coattiva di un obbligo a contrarre.
Un interessante caso applicativo di questa norma emerge dalla recente sentenza n. 204037 del Tribunale di Busto Arsizio, che offre importanti spunti di riflessione sulla portata e i limiti di questo istituto.
La vicenda processuale trae origine da un verbale di separazione consensuale del 23.03.2012, nel quale i coniugi avevano raggiunto degli accordi patrimoniali.

In particolare, la signora aveva citato in giudizio l’ex coniuge per ottenere l’esecuzione in forma specifica di quello che riteneva essere un contratto preliminare di compravendita, contenuto nel verbale di separazione.
L’oggetto della controversia riguardava il trasferimento della quota del 20% di un appartamento sito in Fermo, per il quale l’attrice sosteneva di aver fatto un’offerta formale del corrispettivo di € 14.000,00, senza che il convenuto avesse adempiuto all’obbligo di trasferire la proprietà entro il termine concordato del 31.12.2019.
Il Tribunale di Busto Arsizio ha affrontato la questione partendo da un’importante premessa: non è in dubbio la validità ed efficacia degli accordi patrimoniali raggiunti in sede di separazione personale dei coniugi, in particolare quando si impegnino alla successiva cessione dell’uno all’altro del diritto di proprietà su beni comuni.

Tuttavia, il giudice ha sottolineato come, in questi casi, sia necessario verificare attentamente la sussistenza dei requisiti previsti dall’art. 29 comma 1-bis della Legge 52/1985.
Nel caso specifico, l’ostacolo principale all’accoglimento della domanda è stato rappresentato dalla mancata conformità catastale dell’immobile.
Il consulente tecnico d’ufficio ha infatti rilevato numerose discrepanze tra lo stato di fatto dell’immobile e le risultanze catastali, tra cui:

  • differenze nella posizione del passaggio tra area di ingresso e soggiorno
  • aspetti della finestra nel muro perimetrale
  • rappresentazione delle pareti divisorie della cucina
  • presenza di una porta tra due ambienti non indicata nelle planimetrie
  • modifiche alle aperture con affaccio sul cortile comune
  • presenza di aperture perimetrali non risultanti dalla documentazione

La decisione del Tribunale si inserisce nel solco della giurisprudenza consolidata che richiede, per l’emanazione di una sentenza ex art. 2932 c.c., il rispetto di precisi requisiti formali e sostanziali. In particolare, la sentenza richiama il principio secondo cui il provvedimento giudiziale non può produrre effetti maggiori o diversi rispetto a quelli che sarebbero stati giuridicamente possibili mediante un normale contratto tra le parti.
Il giudice ha evidenziato come la conformità catastale costituisca un requisito essenziale per qualsiasi trasferimento immobiliare, sia esso volontario o coattivo.

Questa conformità non rappresenta una mera formalità, ma una garanzia della cosiddetta “certezza oggettiva” dell’immobile e dei dati catastali, volta a prevenire eventuali fenomeni di abusivismo e a garantire la corrispondenza tra la realtà fisica e quella documentale.
La sentenza assume particolare rilevanza anche perché affronta il tema specifico degli accordi di separazione contenenti impegni al trasferimento di beni immobili. Il Tribunale chiarisce che, nonostante la particolare natura di questi accordi, essi non possono derogare ai requisiti formali previsti dalla legge per i trasferimenti immobiliari.
In conclusione, il Tribunale ha rigettato la domanda dell’attrice, ponendo a suo carico le spese di causa.

Questa decisione rappresenta un importante precedente che ribadisce come, anche in presenza di accordi chiari tra le parti e di un’offerta formale del corrispettivo, la mancanza dei requisiti formali previsti dalla legge (in questo caso la conformità catastale) impedisca la pronuncia di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.

La sentenza offre quindi un’importante lezione pratica: in materia di trasferimenti immobiliari, sia volontari che coattivi, la forma non può essere considerata un elemento secondario, ma costituisce un requisito sostanziale la cui mancanza preclude la possibilità di ottenere tutela giurisdizionale, anche quando nel merito le ragioni della parte istante potrebbero apparire fondate.

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