Perdita agevolazioni prima casa se immobile è considerato di lusso
Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima abitazione rappresentano un significativo vantaggio economico per i contribuenti, ma trovano un limite invalicabile quando l’immobile rientra nella categoria “di lusso”, definizione che si basa essenzialmente sulle dimensioni complessive della proprietà.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha delineato nel tempo criteri precisi per la determinazione delle caratteristiche che qualificano un immobile come “di lusso”. In particolare, la pronuncia n. 19186/2019 ha stabilito che il parametro fondamentale è la potenziale fruibilità degli spazi, indipendentemente dal loro effettivo utilizzo abitativo. Questo principio è stato successivamente confermato dalla decisione n. 29643/2019, che ha ampliato il concetto di superficie utilizzabile oltre i confini della mera abitabilità.
Per determinare se un immobile supera la soglia dimensionale dei 240 metri quadrati, il computo deve includere le strutture murarie, sia esterne che interne, mentre rimangono esclusi dal calcolo elementi quali balconi, terrazze, vani cantina, sottotetto e spazi per il ricovero delle autovetture, con la precisazione che tale esclusione vale solo se questi ambienti non sono direttamente accessibili dall’interno dell’unità abitativa. La ordinanza n. 35080/2023 ha inoltre specificato che nel conteggio vanno considerati anche spazi di servizio come guardaroba, locali per la stiratura, aree dedicate al bucato, depositi, passaggi e zone di distribuzione.
Una recente controversia esaminata dai giudici di legittimità ha visto l’amministrazione finanziaria contestare e successivamente revocare il beneficio dell’imposizione IVA ridotta al 4%, inizialmente riconosciuto all’acquirente. Il contenzioso si era sviluppato principalmente intorno alla questione del piano sotterraneo che, secondo la tesi dei proprietari, avrebbe dovuto costituire un’unità immobiliare separata. Tuttavia, poiché gli atti di compravendita presentavano una rappresentazione planimetrica unitaria dell’immobile, comprensiva del collegamento tramite scala esterna esclusiva all’interno della medesima proprietà, i giudici hanno avallato la posizione dell’amministrazione finanziaria.
La decisione n. 20553/2024 ha inoltre precisato che anche le pertinenze fisicamente separate dal corpo principale dell’edificio devono essere incluse nel calcolo qualora svolgano una funzione accessoria rispetto all’abitazione. Tale interpretazione riflette un approccio basato sulla sostanza, che privilegia l’effettiva destinazione degli spazi rispetto alle mere suddivisioni catastali.
Il quadro normativo delle agevolazioni per la prima casa trova il suo fondamento nell’art. 15 del TUIR, che regola le detrazioni dall’imposta, mentre le modalità di calcolo della superficie convenzionale sono dettagliate nell’art. 13 della legge sull’equo canone. Questo sistema normativo è stato concepito per assicurare che i benefici fiscali siano effettivamente destinati all’acquisizione di abitazioni principali di caratteristiche non lussuose, coerentemente con le finalità sociali della legislazione agevolativa.
